Immobilie als Kapitalanlage
Live in der Zoom-Beratung: Rentenlücke, Inflation, ETF-Vergleich, Immobilien-Hebel, Steuerklasse, Beispielobjekt und Vorbereitung für die konkrete Objektauswahl.
Der Kunde klickt mit und sieht seine Zahlen live. Nico erklärt die Zusammenhänge Schritt für Schritt.
Beratung starten
Trag kurz die Basisdaten ein. Daraus bauen wir die persönliche Beispielrechnung.
Nico Kremer · 16 Jahre Immobilienbereich · 43 eigene Wohnungen
Du, das ist der Status Quo.
Viele Menschen verdienen gut, aber bauen trotzdem zu langsam Vermögen auf. Der Grund ist selten ein einzelnes Problem. Es sind mehrere stille Gegner gleichzeitig: Rentenlücke, Steuerlast, Inflation und steigende Lebenshaltungskosten.
Mit Inflation kann die echte Versorgungslücke deutlich größer sein, als sie heute wirkt.
Ein großer Teil des Einkommens arbeitet nicht für den eigenen Vermögensaufbau.
Klassisches Sparen ist oft zu langsam, wenn Kaufkraft und Kosten gleichzeitig steigen.
Über Jahrzehnte kann Inflation einen massiven Teil der Kaufkraft vernichten.
Was dein Einkommen später leisten müsste.
Heute wirkt dein Einkommen greifbar. Über 30 Jahre verändert Inflation aber die Kaufkraft. Deshalb schauen wir auf die Frage: Wie viel Einkommen brauchst du später, damit es sich noch ähnlich anfühlt wie heute?
Inflation live im Gespräch simulieren
2.5% p.a.Vereinfachte Modellrechnung. Keine Renten-, Finanzierungs-, Anlage- oder Steuerberatung.
Was müsstest du monatlich investieren?
Annahme: Du willst die spätere monatliche Lücke aus einem Vermögen decken, das dauerhaft ca. 6% p.a. erwirtschaftet. Daraus ergibt sich ein Zielvermögen — und daraus ein notwendiger monatlicher ETF-Sparplan bis Renteneintritt.
Renditeannahme ETF-Sparplan
6.0% p.a.Vereinfachte Rechnung: Zielvermögen = jährliche Lücke / Renditeannahme. Sparplan mit monatlicher Verzinsung, ohne Steuern, Kosten, Schwankungen und Inflation nach Renteneintritt.
Nicht einfach sparen. Ein System bauen.
Bei einer Immobilie arbeiten mehrere Kräfte zusammen: Finanzierung, Miete, Steuervorteile, Tilgung, Zeit und mögliche Wertentwicklung.
Mieteinnahmen können einen großen Teil der laufenden Kosten tragen.
Absetzbare Kosten und 3% AfA können die monatliche Gesamtbilanz verbessern.
Tilgung und Wertentwicklung entfalten ihre Wirkung über Jahre.
Wer bezahlt deine Immobilie wirklich?
Erst das Prinzip, dann die Zahlen: Eine gute Kapitalanlage wird so strukturiert, dass nicht nur du zahlst. Miete, Steuereffekt und Eigenanteil wirken zusammen.
Der laufende Mietfluss ist die Basis jeder Immobilien-Bilanz.
Je nach Steuerklasse, Einkommen und AfA kann der Effekt unterschiedlich stark sein.
Ziel ist nicht Null um jeden Preis, sondern ein tragfähiges Verhältnis.
Die Immobilien-Bilanz.
Passe den Beispiel-Kaufpreis an und sieh live, wie sich Bankrate, Miete, Steuerklasse, 3% AfA, Steuervorteil und Eigenanteil verändern.
Kaufpreis inkl. Nebenkosten simulieren
0 €Einnahmen
Ausgaben
Annahmen: 4,7% Zins, 1,25% Tilgung, 4,0% Bruttomietrendite p.a., 3,0% AfA, pauschale Verwaltung/Rücklagen, vereinfachte Steuerlogik nach Steuerklasse.
20.000 € einsetzen — oder skalierbar bleiben?
Viele denken: „Ich bringe Eigenkapital ein, damit die Rate niedriger wird.“ Aber der Unterschied im monatlichen Eigenanteil kann relativ klein sein — während das freie Eigenkapital für weitere Objekte stark sein kann.
Eigenanteil / Monat im Beispiel
Eigenanteil / Monat im Beispiel
dafür bleibt mehr Kapital frei
Szenario A: 20.000 € Eigenkapital
Szenario B: Eigenkapital bleibt frei
Vereinfachte Vergleichsrechnung. Eigenkapital reduziert hier das Darlehen. Ohne Eigenkapital steigt der monatliche Eigenanteil, aber Liquidität bleibt für weitere Chancen erhalten.
Der Eigenanteil kann sich über Zeit verbessern.
Gute Kapitalanlagen werden nicht nur gekauft, sondern entwickelt: Mietanpassung, Neuvermietung, Möblierung oder Co-Living können die Wirtschaftlichkeit verbessern.
Mietsteigerung alle 3 Jahre
15%Steuern nicht nur zahlen. Strategisch nutzen.
Bei vermieteten Immobilien können verschiedene Kosten steuerlich relevant sein. Der Effekt hängt aber stark von Einkommen, Steuerklasse, Objekt und AfA ab.
AfA 3%
Gebäudeabschreibung als laufender steuerlicher Effekt in der Modellrechnung.
Zinsen
Darlehenszinsen können bei Vermietung steuerlich relevant sein.
Steuerklasse
Klasse 3 führt in der Modellrechnung zu geringerem Steuereffekt als Klasse 1.
Verwaltung
Verwaltung, Konten, Gebühren und Bewirtschaftung.
Instandhaltung
Reparaturen und Erhaltungsaufwand sauber prüfen.
10-Jahres-Plan
Eine Exit-Strategie kann später ein starker Skalierungshebel sein.
Geschätzter monatlicher Steuervorteil inkl. 3% AfA
0 €Keine Steuerberatung. Die tatsächliche Behandlung hängt von Objekt, Kaufpreisaufteilung, Finanzierung, persönlichem Steuersatz und Gesetzeslage ab.
Von Objekt 1 zum Immobilien-System.
Zeit ist der Vermögensmotor: Schulden werden getilgt, Mieten entwickelt, Erfahrung aufgebaut und später können steuerfreie Verkaufserlöse neue Schritte ermöglichen.
Fundament
- Finanzierbarkeit prüfen
- Schufa & Haushaltsrechnung
- Rücklagen stabilisieren
Objekt 1
- Lernobjekt
- Bank, Verwaltung, Mieter
- Cashflow verstehen
Objekt 2
- Abläufe vertraut
- schneller entscheiden
- weniger Emotion
Objekt 3
- Portfolio wächst
- Risiko strukturieren
- Bonität nutzen
Exit / Skalierung
- steuerfreien Verkauf prüfen
- Eigenkapital hebeln
- größere Objekte möglich
Wie ernsthaft ist dein Ziel?
Immobilien funktionieren am besten mit langfristiger Denkweise und klarer Strategie.
Wie stabil ist deine Ausgangslage?
Banken schauen nicht nur aufs Einkommen. Rücklagen, Verpflichtungen und Bonität entscheiden mit.
Was soll die Immobilie für dich lösen?
Nicht jeder braucht dieselbe Strategie. Dein Ziel entscheidet über Objektart, Finanzierung und Mietstrategie.
Deine Einschätzung, du.
Deine Ausgangslage wird ausgewertet.
Auswertung folgt.
Deine Beispielzahlen
Nächster Schritt: konkrete Objektauswahl mit Nico vorbereiten.
Diese Auswertung ist eine grobe Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs-, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.
Was könnten 3 Objekte über 15 Jahre bewegen?
Dieses Tool motiviert den nächsten Schritt: Gemeinsam mit Nico wird vorbereitet, welche Objektgröße, welcher Eigenanteil und welche Strategie für den nächsten Termin geprüft werden sollen.
Live-Rechner für den nächsten Termin
Die Werte sind frei verstellbar und dienen als Gesprächsgrundlage für die konkrete Objektauswahl.
Potenzial bei Verkauf nach Haltefrist
Vereinfachte Simulation: Wertzuwachs + Tilgung ergeben ein mögliches freies Vermögen. Ein Verkauf nach privater Haltefrist kann steuerlich interessant sein, muss aber individuell geprüft werden.
Stark vereinfachte Simulation. Verkaufserlöse, Steuern, Restschuld, Finanzierung, Kaufnebenkosten, Kosten, Leerstand und Gesetzeslage müssen individuell geprüft werden.